Pavas

Sobre Pavas:

El distrito mide 9,35 kilómetros cuadrados y está a unos 1.040 metros de altitud, en el lado oeste de San José. Al norte colinda con La Uruca y al este con Mata Redonda, donde queda el Parque La Sabana; por el sur y el oeste lo cierra el río Tiribí, con Escazú en la otra orilla. Lo atraviesan las rutas nacionales 39, 104 y 174, y la 104 recorre todo el Bulevar Ernesto Rohrmoser en dirección al Estadio Nacional. El tren interurbano Belén–Pavas–Curridabat para en seis paradas dentro del distrito (Metrópoli, Demasa, Pecosa, Pavas Centro, Jacks y AyA), solo de lunes a viernes. Desde el 1.° de mayo de 2026, la salida junto al AyA y la Sinagoga solo permite tomar la ruta 27 hacia Escazú, y quien va para Circunvalación tiene que dar la vuelta por la Embajada de Estados Unidos y la calle 98 o por La Sabana.

Estas tierras formaban parte de las que el padre Manuel Antonio Chapuí donó a los vecinos de San José, y el hospital psiquiátrico que lleva su nombre está hoy en Pavas. El distrito se creó en 1848 y durante mucho tiempo fue un caserío alrededor de la iglesia de Santa Bárbara, rodeado de cafetales; en 1950 apenas sumaba 2.127 habitantes. Entre los años sesenta y 1980, Urbanizadora Rohrmoser, empresa de las familias Rohrmoser y Montealegre Rohrmoser, convirtió los cafetales del sector este en un barrio planificado, con bulevares, parques, calles anchas, escuelas, un centro comercial y una zona industrial. En 1973 Pavas ya tenía 18.068 habitantes y en 2000 llegaba a 76.177; en el censo de 2011 fue el distrito más poblado del país, y hoy se estima en unos 83.500.

En Pavas se trabaja tanto como se vive. La Zona Industrial reúne bodegas e instalaciones industriales, y el Tobías Bolaños, bautizado en 1972 en honor al aviador Tobías Bolaños Palma, es la base de la aviación general, con hangares privados y escuelas de vuelo. Frente al Centro Comercial del Oeste, uno de los primeros que tuvo el país, está la Embajada de Estados Unidos, y dentro del distrito quedan también el Centro Nacional de Alta Tecnología (CENAT), la Comisión Nacional de Emergencias y el Cementerio Metropolitano. Las compras de todos los días se hacen en Plaza Mayor y Plaza Rohrmoser, sobre el bulevar, y el British School of Costa Rica, fundado en 1981, queda 125 metros al norte del final del bulevar.

En el mismo distrito conviven dos mercados. Rohrmoser y sus sectores, como Nunciatura, La Favorita, Santa Catalina y Geroma, atraen a funcionarios de embajadas y organismos internacionales, ejecutivos y profesionales jóvenes que quieren tener cerca La Sabana, Escazú y el centro, y muchos de ellos alquilan. Lejos del bulevar, Pavas Centro, Lomas del Río, Bribri, Metrópolis, Rincón Grande y Finca San Juan son barrios más densos, de familias costarricenses, donde las casas se negocian en colones y los alquileres son más bajos. El distrito incluye además Alfa, Asturias, Galicia, Navarra, María Reina, Libertad, Villa Esperanza y la propia Zona Industrial. En medio queda el aeropuerto, y sus límites de altura explican por qué las torres más altas se agrupan en el lado este.

Casas en Pavas:

En Rohrmoser, la mayoría de las casas salió del desarrollo planificado de los sesenta a los ochenta: viviendas de una o dos plantas en lotes regulares, sobre calles anchas, con patio o un jardín pequeño más que grandes zonas verdes. Sobre el bulevar y las avenidas principales muchas funcionan hoy como oficinas, consultorios o comercios, y algunas se demolieron para levantar edificios pequeños de tres o cuatro apartamentos. En Lomas del Río, Bribri o Pavas Centro los lotes son más estrechos y es común que la casa haya crecido hacia arriba; también hay condominios de casas con seguridad las 24 horas. Si está comparando casas en venta en Pavas, pregunte qué permite el plan regulador en esa cuadra concreta, porque la altura máxima y los usos autorizados cambian de un sector a otro.

Apartamentos en Pavas:

El auge vertical se concentra en Rohrmoser y Nunciatura, con edificios como Soho Paradisus, QBO o Torre W, que ofrecen apartamentos de una a tres habitaciones con piscina, gimnasio y terrazas comunes. En las calles laterales quedan condominios más bajos y antiguos, con menos amenidades y cuotas más livianas. Pida a la administración el detalle de los aumentos de cuota de los dos últimos años y el monto del fondo de reserva: mantener un sky bar o una sala de cine no sale barato. Los apartamentos en venta en Rohrmoser suelen ofrecerse en dólares, mientras que en el resto de Pavas los más viejos se cotizan muchas veces en colones.

Alquileres en Pavas:

El apartamento amueblado es casi la norma en Rohrmoser y Nunciatura, pensado para personal de embajadas, ejecutivos y familias con hijos en los colegios internacionales cercanos; por lo general se cobra en dólares y trae las amenidades del edificio. Unas cuadras más allá, los apartamentos sin amueblar salen bastante más baratos. En el resto del distrito hay casas, estudios y cuartos cerca de la zona industrial y del tren. Antes de decidirse por un alquiler en Pavas, haga el recorrido en hora pico, porque el cambio de 2026 en la salida a Circunvalación alargó muchos trayectos.

Proyectos nuevos en Pavas:

Alrededor de Nunciatura siguen saliendo torres en preventa, entre ellas The Point Nunciatura, de 22 niveles, con entrega prevista para el primer semestre de 2027. Comprar en verde obliga a revisar la trayectoria del desarrollador, el permiso de construcción y la forma en que se custodian los adelantos hasta la entrega. A largo plazo también pesa el aeropuerto: el Plan Nacional Aeroportuario prevé trasladar las operaciones del Tobías Bolaños al Juan Santamaría cuando abra el nuevo aeropuerto de Orotina, algo que no se espera antes de mediados de la década de 2040, y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos ha propuesto usar ese terreno para renovación urbana. Nada de eso cambia hoy los límites de altura, así que evalúe cada proyecto por lo que tiene aprobado ahora.

Bodegas y locales comerciales en Pavas:

En la Zona Industrial de Pavas hay bodegas y ofibodegas con uso de suelo industrial, buena altura libre y parqueo para carga, a pocos minutos de la ruta 27 y de Circunvalación. En Rohrmoser, casas adaptadas y plazas pequeñas sobre el bulevar ofrecen oficinas y locales. Saque el certificado de uso de suelo antes de firmar, porque lo que se permite en una calle puede estar prohibido en la siguiente.

Preguntas frecuentes:

• ¿El aeropuerto Tobías Bolaños limita lo que puedo comprar o construir en Pavas?

  Sí. Los reglamentos de desarrollo urbano de San José fijan alturas máximas alrededor de la pista: 20 metros en las cuadras inmediatas y más conforme aumenta la distancia, y por eso las torres altas quedan hacia La Sabana. Las avionetas y las prácticas de las escuelas de vuelo son parte del día a día cerca del aeropuerto, así que visite la casa a distintas horas antes de decidir.

• ¿Rohrmoser y Pavas son lo mismo?

  Rohrmoser es un barrio de Pavas, no un distrito aparte. Los anuncios dicen Rohrmoser o Nunciatura porque esos nombres pesan en el mercado, pero en el Registro Nacional y en la Municipalidad de San José la finca aparece en Pavas, distrito 9 del cantón de San José, código postal 10109.

• ¿Qué revisar antes de comprar una casa en Rohrmoser para usarla como oficina?

  Muchas casas sobre el bulevar y sus alrededores ya funcionan como negocio, y no todas tuvieron autorización. Solicite en la Municipalidad de San José el certificado de uso de suelo para la dirección exacta y confirme que la actividad que piensa desarrollar está permitida. Luego pida al Registro Nacional la certificación literal y el plano catastrado, y verifique que las ampliaciones o la división en apartamentos consten en papel y no solo en la obra.

• ¿Cómo se sale de Pavas ahora que cambió el acceso a Circunvalación?

  La salida junto al AyA solo lleva a la ruta 27 hacia Escazú. Para tomar Circunvalación, una opción es pasar por la Embajada de Estados Unidos, seguir la calle 98 hasta el semáforo de la Jacks y dar la vuelta por la Compañía Nacional de Fuerza y Luz; la otra es ir por la ruta 104 hasta La Sabana e incorporarse cerca de la Ucimed. Entre semana, el tren conecta Pavas Centro con el centro de San José y con Curridabat.

• ¿Los precios en Pavas están en dólares o en colones?

  Depende del barrio. Los apartamentos en torre y los alquileres amueblados de Rohrmoser y Nunciatura se cotizan sobre todo en dólares; las casas y los alquileres sin amueblar de Pavas Centro y los barrios vecinos, sobre todo en colones. Compare propiedades del mismo tipo y pregunte qué tipo de cambio está usando el vendedor.