Nosara

Sobre Nosara:

Nosara es el distrito sexto de Nicoya desde el 26 de enero de 1988 y abarca unos 134 kilómetros cuadrados del lado pacífico de la península. La cabecera, Bocas de Nosara, está en el valle del río Nosara, que serpentea entre manglares hasta desembocar entre playa Nosara y playa Pelada; más al sur siguen playa Guiones y el pueblo pesquero de Garza, y hacia adentro quedan caseríos como Esperanza Sur, Delicias, San Juan, Santa Marta y Cuesta Winch. Hasta los años cincuenta el camino desde Nicoya solo servía en verano, y eran los vapores de cabotaje los que llevaban el correo y las cosechas a Puntarenas. Hoy casi todos llegan desde Nicoya por la carretera a Sámara: antes de entrar a Sámara se dobla al norte y se sube por la ruta 160 pasando por Garza, cuyos diez kilómetros hasta Nosara se asfaltaron por fin en 2020, tras décadas de promesas. Hacia Ostional, en cambio, el camino sigue siendo de lastre. Junto a Bocas hay una pista pequeña con vuelos nacionales, y el aeropuerto internacional de Liberia queda a unas dos horas y media o tres de manejo.

La playa le dio vuelta a la economía del distrito. La llegada de extranjeros que compraban tierra y construían sus casas sacó a la mayor parte de los vecinos de las labores del campo y los llevó al turismo y la construcción; entre los censos de 2000 y 2011 la población creció cerca de un 70%, y el auge de obras no se ha detenido. Hoy marcan el pulso del lugar las escuelas de surf, los estudios de yoga, los hoteles boutique, los restaurantes, las administradoras de propiedades, una escuela de español y la Del Mar Academy, un colegio Montessori con acreditación internacional. En Bocas de Nosara se concentran los servicios públicos: EBAIS, Cruz Roja, policía, correo, biblioteca, escuelas y colegio, además de los supermercados y la ferretería. En Guiones están las dos únicas sucursales bancarias de la zona, el Banco de Costa Rica y el Banco Popular, junto con una clínica privada, bufetes, oficinas de arquitectos y la mayoría de los cafés; para el hospital hay que ir a Nicoya. En Garza sigue la pesca artesanal, en el bajo del valle se siembra arroz mecanizado y en las lomas pasta el ganado.

El paisaje es un valle de río rodeado de cerros con bosque, y es desde esos cerros donde se ve el mar. Desde las lomas de Las Huacas, y desde la fila que separa Guiones de Pelada, la vista cae de frente sobre el Pacífico. En la orilla, el refugio de Ostional protege las playas de anidación de la tortuga lora con una franja de 200 metros de fondo que va desde Ostional y pasa por playa Nosara, Pelada y Guiones; detrás, la Asociación Cívica de Nosara cuida unas 250 hectáreas de reserva privada dentro de la antigua lotificación. Entre ambos le dan a Nosara su carácter: senderos entre árboles para bajar a la arena, monos congo en los palos de mango y casi ninguna construcción a la vista desde la playa. Pelada es famosa por la plataforma de roca y las pozas que deja la marea baja, y Guiones por una ola de fondo arenoso, larga y constante, que sirve tanto para aprender como para surfistas con experiencia. Para quien construye, el clima cuenta. De mayo a noviembre los aguaceros convierten el lastre en barro, y en verano sube el polvo y escasea el agua: Guiones y Pelada han tenido racionamientos entre febrero y abril, y muchas casas tienen su propio tanque de almacenamiento.

El perfil del comprador cambia según la zona. Las secciones de playa atraen a compradores extranjeros, muchos de los cuales ya viven aquí todo el año, tienen negocio o hijos en las escuelas de la zona, y ahí están los precios más altos del distrito. En 2025 los dueños de propiedades cerca de playa Guiones o con gran vista al mar casi no bajaron sus precios, mientras que en las zonas periféricas las rebajas fueron mucho mayores. La mayoría de quienes trabajan en Nosara vive en Bocas de Nosara, Esperanza Sur, Garza y los caseríos del interior, donde la tierra y las casas cuestan una fracción de lo que se paga en las secciones de playa. Los inversionistas compran sobre todo para alquiler vacacional, un negocio que se enfrió en 2025 porque había más casas peleándose los mismos huéspedes.

Casas en Nosara:

En la zona de playa las direcciones se dan por letra de sección, y cada sección tiene su propio mercado. La K, en la entrada sur de Guiones, tiene lotes más grandes ocultos entre la vegetación y muchas de las casas de alquiler más conocidas; la J y la I, alrededor de la entrada principal a la playa y del centro comercial Café de Paris, mezclan viviendas con hoteles y comercios; la H es la calle que los vecinos llaman Calle Los Mangos, un corredor residencial más tranquilo bajo enormes palos de mango. Cerro arriba, las secciones de Las Huacas, la E, la EE, la F y la M, reúnen residencias grandes en terrenos amplios con vista al mar, y en la fila de la sección D, entre Guiones y Pelada, se ha levantado mucha arquitectura contemporánea en los últimos años. La sección C de Pelada ha sido la puerta de entrada más accesible a las casas en venta en Nosara cerca de una playa, y la L y la N, alrededor de la Del Mar Academy y la gasolinera, están llenas de residentes permanentes e inquilinos de largo plazo. En Bocas de Nosara, Garza y Esperanza hay casas de pueblo, ticas de toda la vida, cada una en su lote, que se compran y venden sobre todo entre familias de la zona.

Condominios y Apartamentos en Nosara:

Los apartamentos son una parte pequeña del mercado, porque casi toda la lotificación original se pensó para casas independientes. El norte de Guiones, la sección G, tiene una cuadrícula más apretada y es donde se construye con más densidad, y en los centros comerciales hay apartamentos y oficinas en la planta alta. En la zona de Guiones se han vendido en preventa apartamentos de un dormitorio, de unos 50 metros cuadrados y listos para usar, a compradores que quieren rentarlos cuando no están. Antes de firmar, averigüe cómo está inscrita la conexión de agua del edificio y si el reglamento permite alquileres de pocos días.

Terrenos y Lotes en Nosara:

En la zona de playa los lotes se conocen por sección y número, de modo que un código como K45 le dice a cualquier vecino dónde queda exactamente. Las secciones A y B, en la boca del río, cerca de Lagarta Lodge y la Reserva Biológica Nosara, se cotizan por los atardeceres sobre el estero, y la sección R, que aquí llaman Nosara Springs, bordea el río entre bosque maduro. Un lote que ya tiene medidor de agua vale bastante más que uno sin él, y el reglamento de la zona de amortiguamiento, que no deja construir sobre más de la mitad del terreno, define cuánta casa cabe de verdad en cada lote. Fuera de las secciones salen fincas y terrenos grandes al este, por San Juan, y al sur, hacia Garza y Esperanza, que se ofrecen como potrero, bosque o espacio para una casa privada o un centro de retiro.

Alquileres en Nosara:

Una buena parte de las viviendas se alquila por temporada, desde apartamentos pequeños a pocos pasos de Guiones hasta villas grandes con piscina en la sección K y en las lomas de Las Huacas. La demanda sube en verano y en las semanas de Navidad y Semana Santa. En 2025 el alquiler vacacional bajó en general, en parte porque había más casas compitiendo por los mismos turistas, así que si compra para rentar, saque cuentas con una ocupación realista y no con la de temporada alta. El alquiler a largo plazo en Nosara se concentra en las secciones L y N y en Bocas de Nosara, y le sirve sobre todo a quien trabaja en la zona o tiene hijos en la escuela.

Hoteles y Centros de Retiro en Nosara:

El turismo de bienestar convirtió a los hoteles y centros de retiro en un mercado aparte. Hoteles boutique, salones de yoga y pequeños resorts ocupan las secciones de playa y sus alrededores, desde el Harmony Hotel en la sección J hasta el Bodhi Tree en la K, y los hoteles, negocios en marcha y propiedades para retiros grupales se compran y venden igual que las casas. Antes de comprar uno, confirme que el certificado de uso de suelo permita hospedaje comercial, que la conexión de agua sea comercial y no de una sola vivienda, y que la iluminación y el sistema de aguas residuales cumplan el reglamento de la zona de amortiguamiento.

Preguntas frecuentes:

• ¿Se puede comprar una casa frente a la playa en Guiones o Pelada?

  No. La orilla forma parte del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional, una franja de 200 metros detrás de la arena que cubre playa Nosara, Pelada y Guiones, de manera que no es zona marítimo-terrestre común donde la municipalidad otorgue concesiones. La Ley 9348 de 2016 quiso convertirlo en refugio mixto con concesiones para los ocupantes antiguos, pero la Sala Constitucional la anuló en 2022. Lo más cerca que se puede tener en propiedad es un terreno inscrito detrás del refugio, y en Guiones eso puede quedar a cinco minutos caminando de las olas.

• ¿Qué reglas de construcción rigen en Nosara?

  Bocas de Nosara y las secciones de playa están dentro de la zona de amortiguamiento del refugio de Ostional, que se extiende cinco kilómetros tierra adentro desde su límite. El reglamento temporal de construcciones de la Municipalidad de Nicoya para esa zona limita la cobertura a la mitad del lote, fija una altura máxima menor en el primer kilómetro y en las laderas visibles desde la playa que más adentro, obliga a que cada obra trate sus propias aguas residuales y prohíbe luces exteriores que se vean desde la arena. La demanda de un desarrollador lo tuvo suspendido desde 2021, hasta que la Sala Primera lo dejó en firme en junio de 2026. Además, cada permiso se le notifica al Área de Conservación Tempisque del SINAC, así que pídale a su arquitecto que diseñe con esos límites desde el primer boceto.

• ¿Voy a conseguir agua para construir?

  Averígüelo antes de hacer una oferta. Guiones y Pelada se abastecen de la ASADA Playas de Nosara, que en 2024 suspendió la entrega de nuevas cartas de disponibilidad tras varios veranos de faltantes, y otras partes del distrito dependen de ASADAS más pequeñas o de pozos privados que necesitan su propia concesión. En 2025 la municipalidad clausuró un grupo de villas en Pelada que tenían permiso de construcción pero no carta de agua. Ponga como condición de la compra una carta vigente para el lote y fíjese en la fecha en que vence.

• El lote que me interesa colinda con un área verde. ¿Qué debo revisar?

  En la antigua lotificación, el bosque entre secciones no es todo igual. La mayor parte es reserva privada a nombre de la Asociación Cívica de Nosara, pero en agosto de 2025 la Sala Constitucional le dio a la Municipalidad de Nicoya 18 meses para definir si unas 80 hectáreas, sobre todo en Guiones y Pelada, eran áreas públicas del plano aprobado originalmente. Saque el estudio registral en el Registro Nacional (Registro Inmobiliario), recorra los mojones con el plano catastrado en la mano y pida el uso de suelo en la Municipalidad de Nicoya, para saber si su lindero toca terreno cuya situación sigue abierta.

• ¿Conviene buscar en Bocas de Nosara o en Guiones?

  Depende de cómo quiera vivir. Bocas es el pueblo tico, con la pista de aterrizaje, el EBAIS, escuelas, supermercados y precios mucho más bajos, pero para ir a surfear hay que manejar. Guiones y Pelada dejan la playa, los bancos y los restaurantes a distancia de caminata o de bicicleta, con precios de sección de playa y más tránsito de turistas.