San Juan

Sobre San Juan:

El distrito ocupa 3,95 kilómetros cuadrados en el extremo oeste de La Unión, con su centro a 1260 metros de altitud. Lo cruzan dos rutas nacionales: la 2, que es la autopista Florencio del Castillo entre San José y Cartago, y la 251, la radial que une Curridabat con Tres Ríos. También pasa por aquí el tren interurbano San José–Cartago, aunque la parada más cercana es la estación de Tres Ríos. Momentum Pinares y los comercios de Ayarco quedan del otro lado del límite, en Curridabat, a pocos minutos en carro. Antes de decidirse, haga el viaje por la autopista hacia San José en hora pico: el tramo después de Terramall y hasta Hacienda Vieja es donde se forma la presa de la mañana.

San Juan fue un lugar pequeño durante mucho tiempo, con 255 habitantes en 1883, 661 en 1950 y 1941 en 1984. En los dieciséis años siguientes la población se multiplicó por más de cuatro: el censo del 2000 contó 8139 vecinos y el de 2011, 13.729. La estimación de 2022 apenas supera esa cifra, y hoy las casas nuevas salen sobre todo de los últimos lotes dentro de los condominios existentes. Para la vida diaria se mira hacia el este, a Tres Ríos, por la iglesia, los buses del cantón y el tren, y hacia el oeste, a Curridabat, por supermercados, centros comerciales, clínicas y los colegios bilingües del este josefino.

El terreno es quebrado, y la vista mejora con la altura. Desde las calles altas de Colinas de Montealegre se domina el Valle Central y se ven los cerros de La Carpintera, por eso ahí un lote se vende tanto por lo que mira como por lo que mide. Colinas funciona como una sola comunidad cerrada dividida en condominios internos, entre ellos Cedro Alto, Roble Sabana, El Carao, La Ceiba, El Olivar y Guaitil, con seguridad en la entrada las 24 horas. Villas de Ayarco está en el otro extremo: un residencial ya consolidado, de lotes pequeños y planos y calles comunes.

Entre uno y otro quedan los demás barrios del distrito, como Herrán, Montufar, Loma Verde, Danza del Sol, Unión y parte de Araucarias, además de condominios más recientes como Distrito San Juan y Hacienda Sacramento. El resultado son tres mercados en un mismo distrito: casas grandes a la medida en Colinas, casas familiares de dos plantas con casa club en los condominios nuevos, y casas sencillas y lotes chicos en los residenciales. Por eso los precios varían tanto. Compare casa de condominio con casa de condominio, y lote de Colinas con lote de Colinas, no con el promedio del distrito.

Casas en San Juan:

Casi todo lo que se vende está detrás de un portón. En Distrito San Juan el modelo de siempre es una casa de dos plantas de 155 a 245 metros cuadrados sobre un lote de unos 162, con tres o cuatro habitaciones, dos baños y medio o tres, cochera techada para dos carros y muchas veces oficina. Hacienda Sacramento ofrece casas de tres habitaciones de 150 a 220 metros, con piscina, gimnasio y acceso vigilado. En Colinas de Montealegre la escala es otra: casas de 365 a más de 600 metros en lotes de más de 900. Si está revisando casas en venta en San Juan de La Unión, pida la cuota condominal y el reglamento junto con el precio; y en Villas de Ayarco, fíjese en las casas sobre lotes de 400 metros con patio de verdad.

Terrenos y Lotes en San Juan:

Hoy, comprar terreno en San Juan es comprar un lote dentro de una comunidad. En Colinas de Montealegre se venden lotes de ladera de 950 a 1260 metros cuadrados para quien quiere construir su propia casa, y ahí la vista pesa en el precio tanto como el área. Distrito San Juan ha venido vendiendo sus últimos lotes de unos 160 metros, con precio por metro cuadrado, para construir con planos propios dentro del reglamento del condominio. En Villas de Ayarco aparecen lotes planos de unos 145 metros, algunos ofrecidos para apartamentos, así que confirme qué permite el plan regulador en esa finca antes de pagar planos.

Alquileres en San Juan:

Aquí lo que más se alquila son casas, no apartamentos. Distrito San Juan arrienda casas de tres y cuatro habitaciones con contratos de mediano y largo plazo, algunas con línea blanca, a ejecutivos y familias que quieren la casa club sin comprar. El condominio acepta mascotas y tiene parque para perros, un dato que acorta la búsqueda si se muda con animales. Antes de firmar, confirme si el alquiler incluye la cuota condominal, el agua y el internet.

Nuevos Desarrollos en San Juan:

La mayor parte de la obra nueva del distrito está en Distrito San Juan. Ahí se venden casas terminadas, listas para escriturar, y también lotes para quien prefiere construir. El club tiene piscina semiolímpica temperada, piscina para niños, spa, gimnasio, cancha de fútbol 5, sala de co-working y fire pit, y el cableado es subterráneo, con fibra óptica hasta cada casa. En un proyecto que todavía vende su última etapa, pregunte qué amenidades están terminadas y entregadas al condominio, y pida por escrito la cuota mensual proyectada.

Preguntas frecuentes:

• El anuncio dice Concepción, Tres Ríos o Pinares. ¿Puede estar la casa en San Juan?

  Puede ser. Distrito San Juan y Hacienda Sacramento son barrios de San Juan, pero es común verlos anunciados como Concepción de Tres Ríos o como Pinares, y Pinares en realidad está en Curridabat, otro cantón con otra municipalidad y otra zonificación. Fíjese en la provincia, el cantón y el distrito que indican el plano catastrado y el asiento registral, no el anuncio. El código postal de San Juan de La Unión es 30303, y sirve además para no confundirlo con los muchos otros San Juan del país.

• ¿Qué reviso antes de comprar un lote en Colinas de Montealegre?

  En un lote de ladera, lo primero es saber cuánto se puede construir de verdad y cuánto costarán los muros de contención y los drenajes. Después pida el reglamento del condominio interno, porque Cedro Alto, Roble Sabana y los demás tienen sus propias reglas de retiros, alturas y diseño. Solicite el estudio registral y el plano catastrado en el Registro Nacional (Registro Inmobiliario), compruebe que los linderos coincidan con el terreno y saque el certificado de uso de suelo en la Municipalidad de La Unión.

• ¿Cómo se llega a San José desde San Juan?

  En carro, por la ruta 2 hacia Curridabat o por la 251 a través de Ayarco y Sánchez. El tren para en Tres Ríos, a pocos minutos hacia el este, con servicio hacia San José entre semana. Lo que define el viaje es la presa en la autopista, así que pruebe la ruta a la hora en que de verdad la va a hacer.

• ¿Qué paga la cuota condominal en San Juan?

  Por lo general, la seguridad del portón, el mantenimiento de las áreas comunes y, en los proyectos nuevos, piscinas, gimnasio y casa club. Entre más grande el club, más hay que mantener, de modo que vivir en Distrito San Juan no cuesta lo mismo cada mes que vivir en Villas de Ayarco. Pida el monto actual, cuánto ha subido y el acta de la última asamblea de propietarios.

• ¿Se pueden construir apartamentos en un lote pequeño de Villas de Ayarco?

  Solo si la zonificación de esa finca permite más de una unidad. Antes de comprar, pida a la Municipalidad de La Unión el certificado de uso de suelo según el plan regulador y revise si el título tiene restricciones inscritas. Un lote plano de 145 metros es fácil de construir, pero es el permiso el que decide cuántas viviendas caben.