Costa Rica

Sobre Costa Rica:

El país queda entre Nicaragua y Panamá y tiene costa en los dos océanos: el Pacífico al oeste y el Caribe al este. Se organiza en siete provincias, que son San José, Alajuela, Heredia, Cartago, Guanacaste, Puntarenas y Limón, y estas en 84 cantones y casi quinientos distritos. Para quien compra, la unidad que importa es el cantón: su municipalidad emite el certificado de uso de suelo y el permiso de construcción, y cobra el impuesto sobre bienes inmuebles. Hay dos aeropuertos internacionales que ordenan buena parte del mercado, el Juan Santamaría en Alajuela, para el Valle Central, y el Daniel Oduber en Liberia, puerta de Guanacaste y de las playas del Pacífico norte. Desde la capital, la ruta 27 baja hasta el puerto de Caldera y la ruta 32 atraviesa el Braulio Carrillo rumbo a Limón.

Más que un solo mercado, Costa Rica tiene varios que casi no se tocan. La Gran Área Metropolitana, repartida entre San José, Alajuela, Heredia y Cartago, concentra la demanda de todo el año: torres y condominios en Escazú y Santa Ana, barrios de casas independientes con décadas encima y vivienda nueva cerca de las zonas francas de Heredia y Alajuela. La costa guanacasteca, de Playas del Coco y Tamarindo hasta Nosara y Sámara, es el mayor mercado de playa del país y creció de la mano del aeropuerto de Liberia. En el Pacífico Central están Jacó, la playa más cercana a la capital, y Quepos junto a Manuel Antonio; hacia el sur, Dominical, Uvita y la península de Osa son lugares más pequeños y lluviosos. En el Caribe, Puerto Viejo y Cahuita atraen a un comprador muy distinto al del puerto de Limón, y en la zona norte, alrededor de San Carlos y La Fortuna, el ganado y la agricultura conviven con el turismo del Arenal.

Quien más compra es la familia costarricense que busca casa a una distancia razonable del trabajo en el Valle Central. El comprador extranjero se concentra en unos pocos destinos: las costas de Guanacaste y del Pacífico Central y Sur, el Caribe sur y pueblos de altura al oeste de la capital como Atenas y Grecia, donde hace años se instalan jubilados. El campo tiene su propio mercado de tierra, con cafetales en los Santos y en las laderas del Valle Central y fincas ganaderas, frutales y agrícolas en las bajuras. En la costa y en la parte alta del mercado metropolitano los precios suelen darse en dólares; en el resto se manejan mucho en colones, así que toca comparar en las dos monedas.

El relieve y la lluvia pesan en cada compra. Por el centro del país corren cordilleras volcánicas, y la altura del Valle Central, con la capital a 1.161 metros, explica en buena medida por qué tanta gente prefiere sus pueblos al calor de la costa. En la vertiente del Pacífico el año se divide entre verano e invierno: en Guanacaste una fuente de agua segura vale más que la vista, y más al sur un camino de lastre que en marzo se recorre sin problema puede complicarse en octubre. En la vertiente del Caribe llueve buena parte del año. Dos tipos de tierra quedan por completo fuera del mercado corriente: las áreas silvestres protegidas, que abarcan cerca de una cuarta parte del territorio, y los 24 territorios indígenas, que ocupan alrededor del 7 %.

Casas en Costa Rica:

La casa independiente sigue siendo la vivienda por excelencia. Cerca de la capital aparece en barrios consolidados, cada una en su lote, o dentro de un condominio con caseta de seguridad, áreas comunes y cuota mensual. En la costa la oferta va de la casa sencilla en el pueblo a la villa con piscina en residenciales cerrados cerca de Tamarindo, Playas del Coco o Nosara, y en las zonas altas, de la casa en el centro del pueblo a la casa de campo con jardín amplio. Si está viendo casas en venta en Costa Rica, compare el área construida que consta en la municipalidad con lo que realmente hay, porque muchas viviendas se han ampliado con los años, y en un condominio pida el reglamento y el historial de cuotas antes de ofertar.

Apartamentos en Costa Rica:

El apartamento es, sobre todo, cosa del Valle Central. Las torres se agrupan en La Sabana y Rohrmoser, en Escazú y Santa Ana y, cada vez más, en Heredia, y las compran profesionales, parejas jóvenes e inversionistas que piensan alquilarlas. En la costa su equivalente es el condominio de playa, en edificios bajos y complejos turísticos de Jacó, Tamarindo y Playas del Coco, que muchos dueños usan como segunda vivienda y alquilan cuando no están. Si cuenta con ingresos por alquiler, pregunte cómo está el fondo de reserva del edificio y si el reglamento permite estancias cortas.

Alquileres en Costa Rica:

En el área metropolitana alquilar a largo plazo es lo más normal, desde condominios amueblados que se cobran en dólares a personas trasladadas al país hasta casas de familia en colones en los cantones periféricos. En la costa manda el turismo: de diciembre a abril, en pleno verano, se llenan los alquileres vacacionales, y los contratos largos se consiguen con más facilidad en temporada verde. Para quien llega de fuera, alquilar una temporada antes de comprar es el mejor consejo posible, porque un pueblo de playa en enero y en setiembre parecen dos lugares distintos.

Terrenos y Lotes en Costa Rica:

Dentro del anillo de crecimiento urbano de la GAM, un lote para construir es difícil de encontrar y casi siempre está en un condominio o en una ladera. Fuera de él hay de todo: lotes con vista en los cerros que rodean el Valle Central, fincas de café y de ganado, terrenos a la orilla de río y lotes inscritos a pocas cuadras del mar en los pueblos costeros. Recorra los linderos con el plano catastrado en la mano, porque el dibujo y la cerca no siempre coinciden. Antes de firmar por un lote rural, pida a la municipalidad el uso de suelo y al AyA o a la ASADA de la zona una carta de disponibilidad de agua: la municipalidad no aprueba una construcción en un lote que no la tenga. Las parcelas que vienen de programas de asentamiento agrario del Estado, hoy a cargo del INDER, pueden tener limitaciones para venderse que constan en el Registro.

Concesiones de playa en Costa Rica:

La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre de 1977 aparta del dominio privado la franja de 200 metros que se mide tierra adentro desde la pleamar ordinaria. Los primeros 50 metros son zona pública y ahí no cabe ninguna construcción privada; en los 150 restantes, la zona restringida, la municipalidad puede otorgar concesiones por un plazo fijo, por lo general donde existe un plan regulador costero aprobado. La concesión da derecho de uso, no propiedad, y un extranjero solo puede ser concesionario tras cinco años de residencia legal, igual que las sociedades con más de la mitad del capital en manos extranjeras. Buena parte de lo que se anuncia como propiedad frente al mar en Costa Rica es en realidad terreno inscrito detrás de esa franja o dentro de un pueblo, así que aclare cuál de los dos está comprando antes de hablar de precio.

Proyectos nuevos en Costa Rica:

Lo que se construye hoy se concentra en el oeste metropolitano y en Heredia, con torres y condominios de casas sobre los lotes que quedan, y en las costas de Guanacaste y del Pacífico Central, donde predominan los condominios de playa y los residenciales cerrados. Muchos se venden en verde, con un depósito de reserva. Antes de entregarlo, verifique el permiso de construcción municipal y la viabilidad ambiental de SETENA, confirme que el condominio está inscrito o en trámite de inscripción y deje en el contrato la fecha de entrega y las condiciones de devolución.

Preguntas frecuentes:

• ¿Un extranjero puede comprar propiedad en Costa Rica?

  Sí. La Constitución reconoce a los extranjeros los mismos derechos individuales que a los costarricenses, y eso incluye ser dueño de una finca inscrita, a nombre propio o mediante una sociedad costarricense. No hace falta residencia para comprar. La excepción son las concesiones en la zona marítimo terrestre, que exigen cinco años de residencia legal.

• ¿Cómo se formaliza una compra y qué se revisa antes?

  La escritura la redacta un notario público, la firman comprador y vendedor, y el notario la presenta al Registro Nacional (Registro Inmobiliario) para su inscripción. Antes conviene sacar el estudio de la finca para confirmar dueño, gravámenes y anotaciones, y comprobar que el plano catastrado corresponde al terreno real. Si es un lote, sume el uso de suelo y la disponibilidad de agua. Una compra de contado sin complicaciones puede cerrarse en un par de meses cuando todo eso está en orden.

• ¿Cuánto cuesta comprar y mantener una propiedad?

  Para cerrar, calcule entre un 3 % y un 5 % adicional al precio. La mayor parte corresponde al impuesto de traspaso, que equivale al 1,5 %, y el resto a timbres registrales y honorarios notariales. Después, cada año le pagará a la municipalidad el impuesto sobre bienes inmuebles, del 0,25 % del valor registrado, y las viviendas que superan el monto fijado anualmente pagan además el impuesto solidario. En un condominio hay que contar también la cuota mensual.

• ¿Comprar una propiedad da derecho a residencia?

  No de forma automática. Existe la categoría de residente inversionista, y una compra que supere el mínimo fijado por la normativa migratoria puede servir de base para la solicitud, pero el monto y el trámite dependen de Migración, no de la compraventa. Confirme el requisito vigente antes de planear una compra en función de eso.

• ¿Dónde no se puede comprar tierra en Costa Rica?

  En los parques nacionales y reservas del Estado, en los 50 metros públicos de la costa y en los 24 territorios indígenas. La Ley Indígena de 1977 prohíbe vender, alquilar o arrendar esas tierras a personas no indígenas, y cualquier negocio así es nulo. Varios cantones combinan un territorio con tierra de mercado corriente, de modo que en una finca rural conviene contrastar el plano catastrado con los límites del territorio y de las áreas protegidas antes de dar un adelanto.