Tirrases

Sobre Tirrases:

Tirrases es el distrito cuarto de Curridabat y el de menor tamaño: 1,88 kilómetros cuadrados en el borde sur del cantón, a una altitud media de 1175 metros. Al norte tiene el distrito central de Curridabat y Sánchez; al este, Río Azul y San Juan, ya en La Unión; al sur y al oeste, Desamparados, y también colinda con San Francisco de Dos Ríos. Lo cruzan las rutas nacionales 210 y 211, y su código postal es el 11804. Hacia el centro de San José salen dos líneas de bus, una por Curridabat y otra por San Francisco de Dos Ríos, con servicio desde las cuatro de la mañana hasta pasadas las ocho de la noche.

El nombre viene del tirrá, palabra huetar para el olmo centroamericano que antes abundaba en la zona. Hacia 1880 esto era un puñado de fincas medianas en manos de unas pocas familias. En 1907 empezó a levantarse el leprosario Las Mercedes, en una finca donada por una mujer de la que solo se recuerda el nombre, doña Mercedes; con los años se sumaron la casa de las monjas, la capilla y otros pabellones, y funcionó hasta su cierre en 1980. Los primeros caseríos aparecieron en los años sesenta cerca del puente sobre el río Tiribí: La Trinidad en 1966, La Colina en 1967 y, desde 1975, Lomas de San Pancracio, que todo el mundo conoce como El Hogar por el rótulo de la constructora que estuvo a la entrada.

La población saltó de 1453 habitantes en 1973 a 5775 en 1984 y a 15.826 en el 2000, y desde entonces se mantiene en torno a los 16.000. Parte de ese crecimiento se dio en terrenos desocupados que no eran de quienes llegaron a vivir en ellos, y hoy las urbanizaciones con escritura conviven con sectores informales. La vida del barrio gira alrededor de dos escuelas públicas, la Centroamérica y la Quince de Agosto, y del Colegio Técnico Profesional Uladislao Gámez Solano, con instalaciones nuevas desde 2014 y especialidades de contabilidad, secretariado, soporte informático y desarrollo de software. El EBAIS atiende en dos edificios, uno en Hacienda Vieja y otro en calle Mercedes frente al INA, y la parroquia Santa Eduviges tiene filiales en Las Mercedes y La Trinidad.

Con más de 8500 habitantes por kilómetro cuadrado, Tirrases está muy por encima de la densidad del cantón. La oferta calza con hogares de presupuesto ajustado: casas familiares sencillas, lotes pequeños y apartamentos para una o dos personas. Precios y calles cambian de un sector a otro, de La Colina y El Hogar a La Ponderosa, Valle del Sol, Quince de Agosto o Cuatro Calles, así que conviene juzgar cada casa por su cuadra y no por el nombre del distrito. En calle Las Mercedes y cerca de las vías principales también hay bodegas y patios en alquiler, de modo que el distrito tiene su propio mercado de inmuebles para empresas.

Casas en Tirrases:

La mayoría de las casas en venta están en las urbanizaciones levantadas entre los años sesenta y ochenta, como La Colina, El Hogar o La Trinidad: viviendas unifamiliares en lotes pequeños, varias de ellas de dos pisos. Un grupo menor está dentro de condominios cerrados, con casas de dos plantas de 220 a 250 metros cuadrados de construcción sobre lotes de unos 170 y espacio para dos carros. Si está comparando casas en venta en Tirrases, pregunte qué partes de la construcción tienen permiso municipal. El banco va a tasar con base en los planos aprobados, y lo que se construyó por fuera de ellos complica el crédito.

Alquileres en Tirrases:

Lo que más se alquila son apartamentos pequeños: estudios y unidades de un cuarto para una persona sola o una pareja, algunos con los servicios incluidos, y apartamentos de dos habitaciones en La Colina. Las casas completas en alquiler salen con menos frecuencia. La gran ventaja de estos apartamentos en alquiler en Tirrases es el bus directo a San José. Pregunte a cuántas cuadras queda la parada y haga el recorrido a pie, porque el distrito está hecho de lomas.

Terrenos y Lotes en Tirrases:

Aquí los lotes se compran para construir, y se mueven en tres tamaños. De vez en cuando salen lotes residenciales de 400 a 600 metros cuadrados, entre ellos terrenos planos con uso mixto. Para comercio hay lotes de 800 metros o más con dos frentes a calle. Y unas pocas propiedades de 2000 a 3000 metros se ofrecen a desarrolladores, a veces bajo el nombre de Hacienda Vieja. Antes de comprar cualquiera de estos lotes en Tirrases de Curridabat, pida a la municipalidad que le confirme qué permite el plan regulador en esa finca concreta.

Bodegas y Locales Comerciales en Tirrases:

Tirrases tiene también un lado industrial. Se alquilan bodegas de 2600 a más de 4300 metros cuadrados, algunas con electricidad trifásica, y patios abiertos para camiones y maquinaria. Quedan cerca de las rutas nacionales que atraviesan el distrito, y calle Las Mercedes tiene sus propias bodegas. Revise por qué calles residenciales tiene que pasar un vehículo pesado para llegar al portón y confirme que su actividad concreta cabe en el uso de suelo de la propiedad.

Preguntas frecuentes:

• ¿Cómo sé si una casa en Tirrases tiene la escritura en regla?

  Empiece por la historia de la calle. Varios sectores crecieron sobre terrenos que no eran de sus ocupantes, y parte de esa tierra es del Estado, así que una casa puede tener décadas en pie sin título propio. Pida el folio real en el Registro Nacional (Registro Inmobiliario) a nombre del vendedor, un plano catastrado que coincida con los linderos reales y la constancia de que los impuestos con la Municipalidad de Curridabat están al día. Una casa que solo se vende con derechos de posesión, sin finca inscrita, no califica para un crédito bancario y cuesta revenderla.

• ¿Hay zonas de Tirrases con riesgo de deslizamiento?

  Sí. El sector de Miravalles 2, en el terreno que colinda con la ladera norte del antiguo relleno de Río Azul, fue declarado inhabitable por su alta vulnerabilidad a deslizamientos, con informes técnicos que vienen desde 2007. Si la propiedad está en una calle empinada o cerca de una quebrada, consulte el mapa de amenazas del cantón de la Comisión Nacional de Emergencias, revise los muros de contención y el desagüe del lote, y verifique que la construcción respete la franja de protección del cauce.

• ¿Qué se puede construir en un lote de Tirrases?

  Curridabat ordena el suelo por transectos, franjas definidas según la forma urbana que busca la municipalidad, y tiene un mapa de densidades propio para Tirrases, de modo que dos lotes a pocas cuadras pueden tener reglas distintas. Solicite el certificado de uso de suelo de esa finca antes de firmar. Averigüe también si los últimos cambios al plan regulador del cantón ya están vigentes, porque pueden mover lo que se permite.

• ¿Cómo se llega de Tirrases a San José?

  Hay dos líneas al centro: San José–Tirrases por Curridabat, que sale de la terminal contigua a la ADI de Tirrases, y la de Tirrases por San Francisco de Dos Ríos. Durante buena parte del día pasa un bus cada 12 a 20 minutos. En carro, la salida habitual es hacia el norte, por Hacienda Vieja hasta Curridabat.