San José

Sobre San José:

La provincia ocupa el centro del país y limita con todas las demás salvo Guanacaste: Alajuela y Heredia al norte, Cartago y Limón al este, y Puntarenas al sur y al oeste. Mide 4.966 kilómetros cuadrados, repartidos en 20 cantones y 123 distritos. Al norte queda la franja del Valle Central donde la ciudad de San José se fundió con sus vecinos, de Escazú y Santa Ana por el oeste a Curridabat y Vázquez de Coronado por el este. Al sur, la vertiente pacífica de la cordillera de Talamanca desciende hacia los valles de los Santos y hacia el Valle del General. Desde la capital, la ruta 27 sale al oeste por Escazú y Santa Ana hasta el puerto de Caldera, la ruta 32 sube al noreste por el Braulio Carrillo rumbo a Limón y la Interamericana Sur pasa el Cerro de la Muerte para llegar a San Isidro de El General, a 136 kilómetros.

Aquí tienen su sede los poderes del Estado y aquí se concentra buena parte del comercio, los servicios y la industria nacional. Solo el cantón central rondaba los 352.000 habitantes en 2022. Cada lado del área metropolitana tiene su imán: en San Pedro de Montes de Oca está la sede central de la Universidad de Costa Rica, Lindora, en Santa Ana, se volvió un polo corporativo junto a la ruta 27, y La Uruca y Pavas combinan barrios con zonas industriales. Fuera del Valle Central se vive del campo. La Zona de los Santos, que forman Tarrazú, Dota y León Cortés, es una de las grandes regiones cafetaleras del país, y la denominación de origen Tarrazú solo cubre el café sembrado a 1.200 metros o más en esos tres cantones. San Isidro de El General, cabecera de Pérez Zeledón, es la ciudad más poblada de la región Brunca y el centro de servicios de todo el valle.

En esta provincia la altura pesa más que los kilómetros. En el borde sureste se levanta el Chirripó, que con 3.820 metros es el techo de Costa Rica; el Cerro de la Muerte llega a 3.491 y la capital está a 1.161. Pérez Zeledón abarca por sí solo el 38 % del territorio provincial, con montaña y bosque protegido que bajan hasta el fondo más cálido del valle. Los ríos son cortos y de fuerte pendiente, el Virilla y el Tiribí en el norte, el Pirrís y el General en el sur, y en sus márgenes hay franjas de protección donde no se construye. En la época lluviosa, los deslizamientos obligan a cerrar de noche la Interamericana en el Cerro de la Muerte y el tránsito hacia el sur se desvía por la costa y la ruta 243 desde Dominical. Si piensa viajar seguido entre la capital y una propiedad en el sur, cuente con eso.

Casi todas las compras y alquileres ocurren dentro de la Gran Área Metropolitana. Desde el Plan GAM de 1982, el anillo de contención marca hasta dónde puede extenderse la mancha urbana, y por eso cerca de la capital la vivienda nueva crece en torres o en condominios sobre los lotes que quedan. Escazú y Santa Ana atraen a ejecutivos, profesionales y residentes extranjeros; Montes de Oca y Curridabat, a académicos, estudiantes y profesionales jóvenes. En Desamparados, Alajuelita, Aserrí, Goicoechea y Tibás compran sobre todo familias costarricenses que quieren casa a una distancia razonable del trabajo. En el campo, familias de la ciudad buscan lotes de fin de semana en Acosta, Puriscal y Mora, los caficultores negocian fincas en los Santos y Pérez Zeledón tiene una comunidad estable de residentes extranjeros que valora los servicios de San Isidro y la cercanía de la playa en Dominical.

Casas en San José:

Las casas de mayor precio están en Escazú y Santa Ana, muchas dentro de condominios con seguridad y áreas verdes compartidas, y se negocian en dólares. Moravia, Vázquez de Coronado, Goicoechea y Tibás tienen barrios residenciales con años de casas independientes, y en Desamparados, Alajuelita y Aserrí se concentra buena parte de la vivienda familiar de menor precio, casi siempre en colones. En Pérez Zeledón la oferta va desde casas en el casco de San Isidro de El General hasta casas en venta con vista a la montaña y terreno alrededor. Muchas viviendas del área metropolitana se han ampliado con el tiempo, así que pida el permiso de cada ampliación y confirme que el área construida coincide con la declarada ante la municipalidad.

Apartamentos en San José:

Las torres de apartamentos se agrupan en pocos puntos: La Sabana y Rohrmoser, Barrio Escalante al este del centro, el corredor de la ruta 27 en Escazú y Lindora, en Santa Ana. Cerca de la universidad, en San Pedro de Montes de Oca, hay edificios más pequeños que se venden y alquilan a estudiantes y funcionarios. La mayoría de los apartamentos en venta de obra reciente tienen de una a tres habitaciones, parqueo y amenidades, y prácticamente todos están en los cantones metropolitanos. Antes de comprar, lea el reglamento del condominio y revise los estados de cuota del último año.

Alquileres en San José:

En el área metropolitana alquilar es una forma corriente de vivir. Los condominios amueblados de Escazú, Santa Ana y La Sabana se cobran en dólares y los ocupan con frecuencia profesionales trasladados al país y empleados de las empresas de la ruta 27. En los cantones del sur y del norte, el mercado estable es la casa de dos o tres cuartos alquilada en colones a familias de la zona. En Pérez Zeledón hay casas en alquiler de largo plazo en San Isidro de El General y sus alrededores, una buena manera de pasar un invierno en el valle antes de decidirse a comprar.

Terrenos y Lotes en San José:

Dentro del anillo de contención, un lote libre es escaso y suele estar en un condominio o en una ladera empinada de Escazú, Santa Ana o Coronado. Fuera de él, el mercado de tierra se abre: fincas y lotes con vista en Puriscal, Mora, Acosta y Turrubares, cafetales en Tarrazú, Dota y León Cortés, y fincas, terrenos a la orilla de río y tierra para desarrollar en todo Pérez Zeledón. Mire el suelo antes que el paisaje, porque en los cerros del oeste hay zonas propensas a deslizamientos y el centro de Santiago de Puriscal está sobre un terreno que lleva décadas moviéndose. Si el lote es rural, pida por escrito la disponibilidad de agua al AyA o a la ASADA de la comunidad antes de firmar, porque sin ella no hay permiso de construcción.

Proyectos nuevos en San José:

La mayor parte de lo que se construye hoy en la provincia está en el oeste metropolitano y en el centro de la capital: torres en La Sabana y Barrio Escalante, y condominios de casas y apartamentos en Lindora y sobre la ruta 27 en Escazú. Algunos se venden en verde, con casas que se entregan llave en mano. Antes de firmar una reserva, verifique el permiso de construcción en la municipalidad y que el condominio esté inscrito, y deje por escrito en el contrato la fecha de entrega y las condiciones para recuperar su depósito.

Preguntas frecuentes:

• ¿Un extranjero puede comprar propiedad en la provincia de San José?

  Sí. Los extranjeros tienen el mismo derecho que los costarricenses a ser dueños de una propiedad inscrita, a su nombre o mediante una sociedad costarricense, y no necesitan residencia para comprar. Como la provincia no tiene costa, las limitaciones de la zona marítimo-terrestre para extranjeros no aplican en ningún punto de su territorio.

• ¿Qué revisar si el lote está en ladera o junto a un río?

  Lo primero es el terreno. En los cerros del oeste y en los bordes del Valle Central hay laderas que se deslizan, y las márgenes de los ríos tienen franjas de protección que reducen el área aprovechable. Pida a la municipalidad el certificado de uso de suelo, que además indica si el lote queda dentro del anillo urbano de la GAM, y saque en el Registro Nacional el estudio de la finca y el plano catastrado para confirmar dueño, linderos y gravámenes. Si la pendiente es fuerte, que un geólogo revise el sitio antes de comprometerse.

• ¿Cuánto cuesta formalizar una compra?

  El impuesto de traspaso es del 1,5 % del precio. A eso se suman los timbres de registro y los honorarios del notario, de modo que los gastos de cierre añaden unos cuantos puntos porcentuales, y conviene dejar claro en el contrato quién paga cada rubro. Ya como dueño, la municipalidad cobra cada año un impuesto sobre bienes inmuebles del 0,25 % del valor registrado.

• ¿Se puede comprar tierra en los territorios de Quitirrisí o Zapatón?

  No. Quitirrisí, en Mora, y Zapatón, en el distrito de Chires de Puriscal, son territorios indígenas huetares, y la Ley Indígena de 1977 prohíbe vender, alquilar o arrendar sus tierras a personas no indígenas; cualquier negocio así es nulo. El resto de ambos cantones funciona como un mercado normal, así que revise el plano catastrado para asegurarse de que un lote cercano quede fuera de sus límites.

• ¿Qué tan fácil es ir y venir entre la capital y Pérez Zeledón?

  San Isidro de El General está a 136 kilómetros por la Interamericana Sur, que sube por el Cerro de la Muerte, y hay buses a lo largo de todo el día. Con lluvias fuertes el tramo de montaña puede cerrarse de noche, y entonces queda la ruta más larga por la costa y Dominical. Desde San Isidro, la ruta 243 es también el camino para bajar a las playas de Dominical.