Montes de Oca

Sobre Montes de Oca:

Montes de Oca es un cantón alargado: arranca en el borde oriental de la ciudad de San José y se estira unos 16 kilómetros en dirección a Cartago. Colinda al norte con Goicoechea, al oeste con el cantón central de San José, al sur con Curridabat y La Unión y al este con el cantón central de Cartago; el río Torres dibuja parte del lindero norte, y el río Ocloro y la quebrada Poró marcan el sur. Es el segundo cantón más pequeño de la provincia y se divide en cuatro distritos: San Pedro, la cabecera, Sabanilla, Mercedes y San Rafael. La ruta 2 lo atraviesa rumbo a Curridabat y Cartago y se cruza con la Circunvalación en la rotonda de la Hispanidad; por el cantón pasan también las rutas 201, 202, 203 y 306, y la 202 sigue hacia Tres Ríos. El tren interurbano para al costado sur de la Ciudad Universitaria y en la Universidad Latina, y los buses de La Periférica conectan San Pedro con Guadalupe y Hatillo.

Casi nueve de cada diez personas ocupadas trabajan en servicios, y los grandes empleadores son las universidades, el ICE y la banca. También se concentran aquí instituciones públicas: MIDEPLAN, el INEC, el INAMU, el BANHVI, el BCIE y la Corte Interamericana de Derechos Humanos tienen oficinas en el cantón, igual que la Cámara Costarricense de Industrias. En Barrio Dent y Los Yoses, muchas casonas que fueron de familia hoy son oficinas. El comercio y la vida nocturna se reúnen en San Pedro, entre el Mall San Pedro, la Calle de la Amargura frente al campus y los locales sobre la ruta 2.

El terreno sube de oeste a este. San Pedro y Mercedes están a unos 1.200 metros, en la parte plana del Valle Central; Sabanilla, a 1.305; el centro de San Rafael, a 1.340, y desde ahí la pendiente continúa hasta los 1.900 metros del flanco occidental del volcán Irazú. Esa subida es la frontera que más le importa a quien compra: los tres distritos del oeste están construidos de lindero a lindero, mientras que la parte alta de San Rafael sigue siendo potrero, plantación de ciprés y cañada boscosa, con las 24 hectáreas del Parque del Este de por medio. El cantón nació por ley el 2 de agosto de 1915, con el nombre de Faustino Montes de Oca, diputado de la zona, y con los mismos cuatro distritos de hoy, aunque San Rafael se llamaba entonces Cedros. Los primeros caseríos eran cafetaleros; el gran salto vino en la segunda mitad del siglo, ya con la universidad instalada en San Pedro, cuando se pasó de 9.916 habitantes en 1950 a 39.065 en 1984.

En 2022 vivían en el cantón cerca de 54.000 personas, y desde el censo de 2011 toda su población se cuenta como urbana. Ese mismo censo registró que uno de cada ocho vecinos había nacido fuera de Costa Rica. Compran sobre todo familias con décadas en el este capitalino que se mudan sin salir de él, funcionarios universitarios y profesionales que quieren trabajar cerca, inversionistas en busca de unidades pequeñas para alquilar y desarrolladores interesados en lotes de Los Yoses y Barrio Dent donde la tierra vale más que la casa. En San Rafael se suman las familias que quieren casa con jardín dentro de un condominio con guarda. El plan regulador vigente rige desde 2007 y la municipalidad trabaja en su actualización, así que lo que permite cada lote conviene confirmarlo antes de cerrar un precio.

Casas en Montes de Oca:

Cada distrito tiene su tipo de casa. Los Yoses y Barrio Dent reúnen los lotes residenciales más grandes del cantón, y ahí muchas casas de una planta de los años ochenta se venden casi por el valor del terreno, porque lo que cuenta es lo que se puede levantar en su lugar. En Mercedes, La Paulina y Barrio Los Profesores combinan casas compactas de dos plantas con otras de cuatro o cinco habitaciones en terrenos de 400 metros o más. Sabanilla es tierra de casas de block de tres cuartos en lotes de unos 150 metros, en residenciales como Málaga y La Españolita. En San Rafael están los condominios cerrados, entre ellos Rialto y Vista Real, con casas de dos niveles, patio propio y zonas comunes. Como al vender se mezclan los nombres de los distritos, antes de comparar casas en venta en Montes de Oca revise en el plano catastrado dónde queda realmente cada una.

Apartamentos en Montes de Oca:

La vivienda en altura se concentra en el extremo oeste. Las dos Torres Los Yoses, terminadas en 2019 y 2022, y el proyecto de uso mixto Den7 en Barrio Dent llevaron a San Pedro edificios con piscina, gimnasio y espacios de trabajo compartido. Fuera de ellos, los apartamentos están en condominios de pocos pisos: unidades de dos cuartos con años en Vargas Araya, edificios pequeños como Nuevo Milenio en Sabanilla y bloques sin ascensor alrededor de la Urbanización Alma Máter, en Mercedes. En San Rafael, Puertas del Este vende en preventa unidades de dos y tres habitaciones, la primera torre de un distrito que era casi solo de casas. Estos apartamentos en Montes de Oca le sirven a quien compra por primera vez, al personal universitario y a quien piensa alquilar; el reglamento del condominio y el historial de cuotas pesan tanto como el precio.

Alquileres en Montes de Oca:

Los estudiantes marcan el ritmo del alquiler. Cuartos con baño propio, estudios y apartamentos de una habitación cerca de la UCR, la UNED y la Universidad Latina se alquilan por mes y en colones, muchas veces con agua e internet incluidos, desde Lourdes y Vargas Araya hasta Betania y Sabanilla. Los apartamentos amueblados de las torres de Los Yoses se cotizan en dólares y los buscan profesionales que quieren amenidades y salida rápida a la Circunvalación. Las familias alquilan casas en los residenciales de Sabanilla y en los condominios de San Rafael. Si no va a manejar, camine de la puerta a la parada de bus más cercana antes de firmar.

Terrenos y Lotes en Montes de Oca:

En San Pedro, Mercedes y Sabanilla casi no queda tierra libre, así que un lote ahí suele ser una casa vieja comprada para reconstruir o un terreno de 150 a 300 metros en una calle consolidada. San Rafael es donde más tierra se vende: lotes planos dentro de condominio con servicios a pie de lote, algún lote suelto en calle tranquila y fincas de un cuarto de hectárea a una hectárea en la ladera. Más arriba del centro el terreno se vuelve empinado, boscoso y cortado por quebradas, y una parte está sembrada de ciprés. En cualquiera de estos terrenos, el certificado de uso de suelo, el retiro de la quebrada más cercana y la pendiente definen cuánta casa cabe de verdad.

Oficinas y Locales Comerciales en Montes de Oca:

Barrio Dent y Los Yoses son las direcciones de oficina del cantón, con edificios corporativos junto a viejas residencias convertidas en sede de empresas, y en Los Yoses se alquilan oficinas pequeñas dentro de edificios de servicios. Los locales se agrupan sobre la ruta 2, alrededor del Mall San Pedro y en la Calle de la Amargura, donde el movimiento sigue el calendario universitario. Betania, en Mercedes, tiene una franja comercial más corta de edificios de dos plantas. Antes de comprar o alquilar para un negocio, pida a la Municipalidad de Montes de Oca un certificado de uso de suelo para su actividad exacta.

Preguntas frecuentes:

• ¿Qué distrito de Montes de Oca me conviene?

  San Pedro tiene las universidades, el Mall San Pedro, las torres y casi todo el comercio, y también el mayor movimiento. Mercedes es pequeño y queda entre el campus y Goicoechea, con casas de familia de varias décadas y mucho alquiler estudiantil. Sabanilla es más tranquilo, de casas en lotes pequeños. San Rafael ocupa cerca de la mitad del cantón, con condominios cerrados en la parte baja y terreno abierto hacia el Irazú.

• ¿En qué cantón está de verdad la propiedad y qué se puede construir en ella?

  Lo primero es el cantón, porque aquí los nombres de barrio cruzan límites: Los Yoses se comparte con el cantón de San José, Mansiones con La Unión, y muchos condominios que se anuncian como “Sabanilla” quedan en San Rafael. De eso depende qué municipalidad da los permisos y cobra el impuesto sobre bienes inmuebles. Después pida a la Municipalidad de Montes de Oca el certificado de uso de suelo, ya que el plan regulador de 2007 está en revisión, y consulte en el Registro Nacional (Registro Inmobiliario) el estudio registral, los gravámenes, las servidumbres y el plano catastrado. Cerca de la quebrada Los Negritos, en Mercedes, pregunte además cómo se comporta la calle en los aguaceros fuertes.

• ¿Vale la pena comprar un apartamento pequeño para alquilar a estudiantes?

  La demanda es constante: hay tres universidades dentro del cantón o junto a él, y los hogares son pequeños. El alquiler estudiantil se cobra por mes en colones, así que compárelo con un precio de compra que quizá esté en dólares. Lea antes el reglamento del condominio, porque algunos limitan el alquiler por cuartos o por estancias cortas. Para un estudiante pesa más la distancia al campus o al bus que los acabados.

• ¿Se puede vivir en Montes de Oca sin carro?

  En los distritos del oeste, en buena medida sí. Las universidades, el Mall San Pedro y los comercios de la ruta 2 quedan a distancia caminable de gran parte de San Pedro y Mercedes, y hay buses hacia el centro de San José, Sabanilla, Cedros y Barrio Pinto. El tren interurbano para en la Ciudad Universitaria y en la Universidad Latina, aunque con horario limitado. En San Rafael, mida la distancia hasta la ruta de bus de Salitrillos antes de decidirse.

• ¿Hay en el cantón algún sitio con espacio y zonas verdes?

  San Rafael. El Parque del Este tiene 24 hectáreas de bosque, piscinas y canchas, y lo administra la municipalidad desde 2021; más arriba el terreno sube entre potreros y cipreses hacia el Irazú. Las fincas de esa zona son más grandes, pero la pendiente y las quebradas limitan cuánto de cada lote se puede construir.